Plus-value : les travaux faits soi-même ne comptent pas

Vous avez gardé la boîte à chaussures. Trois ans de tickets de caisse, 24 000 € de placo, de carrelage, de câble et de peinture, rangés parce qu’on vous a dit que « les travaux se déduisent à la revente ». Le jour où le notaire calcule la plus-value du studio que vous avez rénové puis loué, il écarte les tickets de caisse et ne garde que les 8 000 € de factures à l’en-tête d’une entreprise.

Le notaire applique la règle : le prix d’acquisition ne se majore que des travaux réalisés par une entreprise, et le Conseil d’État a jugé que le matériau acheté par le vendeur reste exclu même quand une entreprise le pose. En auto-rénovation, le forfait de 15 % l’emporte tant que vos factures d’entreprise restent sous 15 % du prix d’acquisition.

D’abord : est-ce que ça vous concerne ?

Si vous vendez votre résidence principale, la plus-value est exonérée d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux. Le calcul n’a pas lieu, et vos factures ne changent rien. Aucune raison de lire la suite en s’inquiétant.

Le sujet devient réel dans ces situations :

• le bien locatif que vous avez rénové avant de le mettre en location ;
• la résidence secondaire, y compris la maison de famille remise en état ;
• l’ancien logement principal vendu après votre déménagement, quand l’exonération ne joue plus parce qu’il n’est plus votre résidence principale au jour de la vente.

Dans ces cas, la plus-value imposable supporte 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, plus une taxe de 2 à 6 % au-delà de 50 000 € de gain. Les abattements pour durée de détention effacent l’impôt sur le revenu à 22 ans et les prélèvements sociaux à 30 ans. Avant abattements, chaque euro ajouté au prix d’acquisition vous fait économiser environ 36 centimes, ce qui explique l’attention portée à cette ligne. Classez donc chaque dépense au moment où vous la payez.

La règle : la facture d’entreprise, ou rien

L’article 150 VB II 4° du code général des impôts pose des conditions cumulatives. Une dépense de travaux majore le prix d’acquisition si elle porte sur la construction, la reconstruction, l’agrandissement ou l’amélioration du bien, si elle a été réalisée par une entreprise, si vous l’avez effectivement supportée et payée, et si elle n’a pas déjà été prise en compte pour l’impôt sur le revenu, par exemple déduite de vos revenus fonciers.

La deuxième condition est celle qui coûte cher en auto-rénovation. La doctrine fiscale est explicite au paragraphe 220 du BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20 : sont exclus les travaux réalisés par le contribuable lui-même, ainsi que le coût des matériaux qu’il a achetés, même si l’installation est effectuée par une entreprise.

Un contribuable a contesté ce dernier point et gagné en appel, à Bordeaux, en février 2018. Le Conseil d’État a cassé la décision le 12 octobre de la même année : le cédant ne peut pas majorer le prix d’acquisition des dépenses qu’il a supportées pour acquérir lui-même les matériaux, dès lors qu’il ne s’agit pas de dépenses exposées par une entreprise. La question est donc tranchée dans le sens le plus strict : seule la pose facturée par le professionnel est retenue.

Ce que le mot « amélioration » exclut

Même sur facture d’entreprise, tout ne passe pas. L’entretien et la réparation sont exclus : refaire les peintures, remplacer un équipement à l’identique, reprendre une installation existante sans apporter d’élément de confort nouveau. Le critère est l’apport d’un élément nouveau, quel que soit le montant de la facture.

Une dépense de travaux ne se compte jamais deux fois. Ce que vous avez déjà déduit de vos revenus fonciers ne majorera jamais le prix d’acquisition.

Le forfait de 15 % après cinq ans de détention

Quand vous cédez un immeuble bâti plus de cinq ans après l’avoir acquis, vous pouvez majorer le prix d’acquisition de 15 %, sans produire la moindre facture et sans avoir à démontrer que des travaux ont eu lieu. C’est une option : vous prenez le forfait ou le montant réel justifié, celui des deux qui vous arrange.

Reprenons le studio du début. Acquis 180 000 €, revendu douze ans plus tard, rénové de fond en comble pour 32 000 € dont 24 000 € de matériaux achetés par vous et 8 000 € de factures d’électricien et de carreleur.

• Au réel : 8 000 € de majoration, les seules factures d’entreprise.
• Au forfait : 15 % de 180 000 €, soit 27 000 €.

Le forfait retire 19 000 € de base imposable de plus que le réel, avant même l’abattement pour durée de détention. Il se cumule par ailleurs avec la majoration des frais d’acquisition, retenus pour leur montant réel ou par un forfait de 7,5 % du prix d’achat.

Sur un bien à 180 000 €, vos factures d’entreprise ne battent donc le forfait qu’au-delà de 27 000 € de travaux facturés par des professionnels.

Le conseil Murmur : classez vos dépenses en deux piles dès le premier jour, factures d’entreprise d’un côté, achats personnels de l’autre. Ce tri se fait sans effort sur le moment et devient fastidieux trois ans plus tard. Il vous montrera aussi d’un coup d’œil si vous approchez du seuil des 15 %.

À quoi vos tickets servent quand même

Gardez la boîte à chaussures.

Elle porte la preuve de la date d’achat pour les garanties des équipements. Les factures des travaux que vous avez confiés identifient le professionnel, dont vous demandez l’attestation de décennale, un point qui compte à la revente d’un bien rénové soi-même.

Elle documente aussi le taux de TVA appliqué à chaque ligne. La logique y est d’ailleurs la même qu’en plus-value : le taux réduit suit la prestation d’entreprise, et le matériau que vous achetez vous-même reste au taux normal, comme le détaille l’article sur ce que la TVA vous coûte quand vous achetez vos matériaux vous-même.

Elle vous donne enfin vos prix réels au mètre carré, pour chiffrer le chantier suivant sur vos propres chiffres, que ce soit pour refaire une salle de bain soi-même ou pour choisir entre louer et acheter une machine.

Questions fréquentes

• Puis-je déduire les matériaux que j’ai achetés si un artisan les a posés ?

  Non. Le Conseil d’État l’a jugé le 12 octobre 2018 : les dépenses que vous avez supportées pour acheter vous-même les matériaux ne sont pas des dépenses exposées par une entreprise, donc elles ne majorent pas le prix d’acquisition. Seule la pose facturée par l’entreprise est retenue.

• Je vends ma résidence principale, dois-je garder mes factures de travaux ?

  Pas pour la plus-value : la vente de la résidence principale est exonérée, le calcul n’a pas lieu. Gardez-les pour les garanties des équipements et pour connaître vos prix réels au mètre carré sur le chantier suivant.

• Le forfait de 15 % s’applique-t-il si je n’ai pas fait de travaux ?

  Oui. Passé cinq ans de détention sur un immeuble bâti, vous pouvez majorer le prix d’acquisition de 15 % sans justifier de dépenses ni prouver que des travaux ont été réalisés. C’est une option ouverte au vendeur, pas un remboursement sur pièces.

• Puis-je cumuler le forfait de 15 % et mes factures d’entreprise ?

  Non, il faut choisir. Soit le forfait de 15 % du prix d’acquisition, soit le montant réel des travaux justifiés par des factures d’entreprise. Comparez les deux totaux : les factures ne gagnent qu’au-delà de 15 % du prix d’achat du bien.

• Les travaux déjà déduits de mes revenus fonciers comptent-ils ?

  Non. Une dépense déjà prise en compte pour l’impôt sur le revenu, en déduction des revenus fonciers ou par un crédit d’impôt, ne peut pas majorer une seconde fois le prix d’acquisition. Les dépenses locatives sont exclues au même titre.

En résumé : comparez vos factures d’entreprise au forfait de 15 %

Additionnez vos factures d’entreprise d’amélioration : tant que le total reste sous 15 % du prix d’acquisition, prenez le forfait. Votre main-d’œuvre et vos matériaux n’entrent pas dans le calcul. Sur une résidence principale, la question ne se pose pas du tout.

Rangez dès l’achat les tickets de caisse d’un côté et les factures d’artisan de l’autre : au jour de la vente, seules les factures d’artisan entrent dans le calcul.

Dans Murmur, chaque chantier garde son chiffrage, ses fournitures et, quand vous le marquez terminé, sa date. C’est une estimation de vos dépenses de matériaux, qui ne remplace pas vos tickets de caisse. Les factures d’entreprise, elles, restent à classer de votre côté : l’application ne les enregistre pas, et ce sont elles que l’administration retient.

Pour aller plus loin

• Les 5 erreurs qui plombent un budget d’auto-rénovation
• Acheter ses matériaux soi-même : ce que la TVA vous coûte
• Garantie décennale : revendre un bien rénové soi-même
• Combien coûte une salle de bain faite soi-même