Plus-value : les travaux faits soi-même ne comptent pas

Vous avez gardé la boîte à chaussures. Trois ans de tickets de caisse, 24 000 € de placo, de carrelage, de câble et de peinture, rangés parce qu’on vous a dit que « les travaux se déduisent à la revente ». Le jour où le notaire calcule la plus-value du studio que vous avez rénové puis loué, il écarte la boîte entière et retient 8 000 €, ceux qui portent l’en-tête d’une entreprise.

Ce n’est ni une erreur ni une sévérité de son cabinet. Le prix d’acquisition ne se majore que des travaux réalisés par une entreprise, et le Conseil d’État a jugé que le matériau acheté par le vendeur reste exclu même quand une entreprise le pose. Voici ce que la règle recouvre, à qui elle s’applique, et pourquoi le forfait de 15 % est presque toujours la bonne réponse en auto-rénovation.

D’abord : est-ce que ça vous concerne ?

Si vous vendez votre résidence principale, la plus-value est exonérée d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux. Le calcul n’a pas lieu, et vos factures ne changent rien. Aucune raison de lire la suite en s’inquiétant.

Trois situations rendent le sujet réel :

• le bien locatif que vous avez rénové avant de le mettre en location ;
• la résidence secondaire, y compris la maison de famille remise en état ;
• l’ancien logement principal vendu après votre déménagement, quand l’exonération ne joue plus parce qu’il n’est plus votre résidence principale au jour de la vente.

Dans ces cas, la plus-value imposable supporte 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, plus une taxe de 2 à 6 % au-delà de 50 000 € de gain. Les abattements pour durée de détention effacent l’impôt sur le revenu à 22 ans et les prélèvements sociaux à 30 ans. Entre les deux, chaque euro ajouté au prix d’acquisition vous fait économiser environ 36 centimes, ce qui explique l’attention portée à cette ligne. Ce que vous récupérerez à la sortie se décide au moment où vous payez, pas au moment où vous vendez, exactement comme les erreurs de budget qui plombent une auto-rénovation.

La règle : la facture d’entreprise, ou rien

L’article 150 VB II 4° du code général des impôts pose quatre conditions cumulatives. Une dépense de travaux majore le prix d’acquisition si elle porte sur la construction, la reconstruction, l’agrandissement ou l’amélioration du bien, si elle a été réalisée par une entreprise, si vous l’avez effectivement supportée et payée, et si elle n’a pas déjà été déduite de vos revenus fonciers ni prise en compte pour un crédit d’impôt.

La deuxième condition est celle qui coûte cher en auto-rénovation. La doctrine fiscale est explicite au paragraphe 220 du BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20 : sont exclus les travaux réalisés par le contribuable lui-même, ainsi que le coût des matériaux qu’il a achetés, même si l’installation est effectuée par une entreprise.

Un contribuable a contesté ce dernier point et gagné en appel, à Bordeaux, en février 2018. Le Conseil d’État a cassé la décision le 12 octobre de la même année : le cédant ne peut pas majorer le prix d’acquisition des dépenses qu’il a supportées pour acquérir lui-même les matériaux, dès lors qu’il ne s’agit pas de dépenses exposées par une entreprise. La question est donc tranchée dans le sens le plus strict : seule la pose facturée par le professionnel est retenue.

Ce que « amélioration » laisse dehors

Même sur facture d’entreprise, tout ne passe pas. L’entretien et la réparation sont exclus : refaire les peintures, remplacer un équipement à l’identique, reprendre une installation existante sans apporter d’élément de confort nouveau. La différence tient à l’apport, pas au montant.

Règle d’or : une dépense de travaux ne se compte deux fois nulle part. Ce que vous avez déjà déduit de vos revenus fonciers ne majorera jamais le prix d’acquisition.

Le forfait de 15 %, la vraie réponse de l’auto-rénovateur

Quand vous cédez un immeuble bâti plus de cinq ans après l’avoir acquis, vous pouvez majorer le prix d’acquisition de 15 %, sans produire la moindre facture et sans avoir à démontrer que des travaux ont eu lieu. C’est une option, pas un plafond de remboursement : vous prenez le forfait ou le montant réel justifié, celui des deux qui vous arrange.

Reprenons le studio du début. Acquis 180 000 €, revendu douze ans plus tard, rénové de fond en comble pour 32 000 € dont 24 000 € de matériaux achetés par vous et 8 000 € de factures d’électricien et de carreleur.

• Au réel : 8 000 € de majoration, les seules factures d’entreprise.
• Au forfait : 15 % de 180 000 €, soit 27 000 €.

Le forfait retire 19 000 € de base imposable de plus que le réel, avant même l’abattement pour durée de détention. Il se cumule par ailleurs avec la majoration des frais d’acquisition, retenus pour leur montant réel ou par un forfait de 7,5 % du prix d’achat.

Le seuil de bascule se calcule en une ligne : vos factures d’entreprise ne battent le forfait qu’au-delà de 15 % du prix d’acquisition. Sur un bien à 180 000 €, il faut donc plus de 27 000 € de travaux facturés par des professionnels.

Le conseil Murmur : classez vos dépenses en deux piles dès le premier jour, factures d’entreprise d’un côté, achats personnels de l’autre. Ce tri prend dix secondes par ticket sur le moment et devient impossible trois ans plus tard. C’est aussi lui qui vous dira, sans calcul, si vous approchez du seuil des 15 %.

À quoi vos tickets servent quand même

La boîte à chaussures n’est pas à jeter, elle change simplement de fonction.

Elle porte la preuve de la date d’achat pour les garanties des équipements. Les factures des lots que vous avez confiés, elles, conditionnent la couverture décennale du professionnel, sujet développé dans l’article sur la garantie décennale et la revente d’un bien rénové soi-même.

Elle documente aussi le taux de TVA appliqué à chaque ligne, à conserver jusqu’au 31 décembre de la cinquième année suivant la facturation. La logique y est d’ailleurs la même qu’en plus-value : le fisc récompense la prestation d’entreprise, pas le matériau, comme le détaille l’article sur ce que la TVA vous coûte quand vous achetez vos matériaux vous-même.

Elle vous donne enfin vos prix réels au mètre carré, la seule base fiable pour chiffrer le chantier suivant. C’est ce qui sépare une estimation d’un devis d’expérience, que ce soit pour refaire une salle de bain soi-même ou pour trancher entre louer et acheter une machine.

Questions fréquentes

• Puis-je déduire les matériaux que j’ai achetés si un artisan les a posés ?

  Non. Le Conseil d’État l’a jugé le 12 octobre 2018 : les dépenses que vous avez supportées pour acheter vous-même les matériaux ne sont pas des dépenses exposées par une entreprise, donc elles ne majorent pas le prix d’acquisition. Seule la pose facturée par l’entreprise est retenue.

• Je vends ma résidence principale, dois-je garder mes factures de travaux ?

  Pas pour la plus-value : la vente de la résidence principale est exonérée, le calcul n’a pas lieu. Gardez-les pour les garanties des équipements et pour connaître vos prix réels au mètre carré sur le chantier suivant.

• Le forfait de 15 % s’applique-t-il si je n’ai fait aucun travaux ?

  Oui. Passé cinq ans de détention sur un immeuble bâti, vous pouvez majorer le prix d’acquisition de 15 % sans justifier de dépenses ni prouver que des travaux ont été réalisés. C’est une option ouverte au vendeur, pas un remboursement sur pièces.

• Puis-je cumuler le forfait de 15 % et mes factures d’entreprise ?

  Non, il faut choisir. Soit le forfait de 15 % du prix d’acquisition, soit le montant réel des travaux justifiés par des factures d’entreprise. Comparez les deux totaux : les factures ne gagnent qu’au-delà de 15 % du prix d’achat du bien.

• Les travaux déjà déduits de mes revenus fonciers comptent-ils ?

  Non. Une dépense déjà prise en compte pour l’impôt sur le revenu, en déduction des revenus fonciers ou par un crédit d’impôt, ne peut pas majorer une seconde fois le prix d’acquisition. Les dépenses locatives sont exclues au même titre.

En résumé : deux piles, un seuil

Votre travail ne vaut rien aux yeux du calcul de plus-value, et vos matériaux non plus. Ce qui compte tient dans les factures d’entreprise, et elles ne battent le forfait de 15 % qu’au-delà de 15 % du prix d’acquisition, ce qu’un chantier mené soi-même dépasse rarement. Sur une résidence principale, la question ne se pose pas du tout.

La boîte à chaussures du début n’était donc pas inutile, elle était mal triée. Un ticket de caisse et une facture d’artisan n’ont pas la même valeur juridique, et cette différence se voit le jour de la vente, dix ans après le chantier.

Dans Murmur, chaque dépense se rattache au lot qui la produit et porte son mode de réalisation, posé par vous ou sous-traité. Le total des factures d’entreprise se lit donc à part, sans reconstitution après coup.

Pour aller plus loin

• Les 5 erreurs qui plombent un budget d’auto-rénovation
• Acheter ses matériaux soi-même : ce que la TVA vous coûte
• Garantie décennale : revendre un bien rénové soi-même
• Combien coûte une salle de bain faite soi-même