Garantie décennale : revendre un bien rénové soi-même

Vous avez refait la salle de bain vous-même en 2019, doublé les murs, repris l’étanchéité sous le carrelage. Vous avez vendu l’appartement en 2023, avec la clause d’exclusion de garantie des vices cachés que le notaire insère toujours. En 2026, l’acquéreur constate que le plancher est gorgé d’eau sous le receveur, et il vous assigne. La clause ne vous protège pas.

La garantie décennale n’est pas réservée aux professionnels. Le code civil répute constructeur celui qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’il a construit lui-même. Voici ce que cela recouvre, pendant combien de temps, et ce qui se prépare pendant le chantier plutôt qu’à la signature.

Le mot que le code civil vous applique sans vous prévenir#

L’article 1792-1 du code civil énumère les personnes réputées constructeurs d’un ouvrage. On y trouve l’architecte et l’entrepreneur, ce qui n’étonne personne. On y trouve aussi, sans nuance de qualité professionnelle, toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire.

Le texte ne dit ni « professionnel », ni « à titre habituel », ni « au-dessus d’un certain montant ». Il décrit une situation : vous avez fait, puis vous avez vendu. La jurisprudence l’applique aux particuliers depuis longtemps. Dans un arrêt du 5 janvier 2017, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a ainsi traité des vendeurs qui avaient construit eux-mêmes leur piscine en 1998, rebouché les fissures et posé la mosaïque par-dessus avant de vendre : ils étaient bien réputés constructeurs. Ils n’ont échappé à la condamnation que sur la prescription, l’assignation étant intervenue plus de dix ans après l’achèvement.

Deux conséquences immédiates, et elles vont dans le même sens.

• Vous répondez d’un travail que personne ne vous a payé pour faire. Le régime ne dépend pas d’un contrat d’entreprise, mais de la vente.
• L’acquéreur n’a pas à prouver votre faute. L’article 1792 instaure une présomption de responsabilité. Il lui suffit d’établir le désordre et sa date d’apparition.

C’est l’exact prolongement des décisions irréversibles qui se figent avant les travaux : ce que vous refermez dans un mur, vous le portez juridiquement pendant dix ans.

Ce que couvre la garantie décennale, et ce qu’elle ne couvre pas#

Tout ce que vous avez fait n’entre pas dans le champ de la garantie décennale. L’article 1792 vise les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui le rendent impropre à sa destination, ainsi que ceux affectant un élément d’équipement indissociable du gros œuvre.

Ce qui entre presque toujours dans le champ, en rénovation d’appartement.

1. Un défaut d’étanchéité. Infiltration par une salle de bain, une terrasse, une toiture. C’est le désordre décennal le plus fréquent en rénovation, et c’est tout l’enjeu de l’étanchéité sous carrelage.
2. Un désordre structurel. Fissuration d’un mur repris, affaissement d’un plancher, ouverture pratiquée sans reprise de charge correcte.
3. Une installation qui rend le logement inhabitable. Chauffage inopérant, réseau électrique dangereux, ventilation absente dans une pièce d’eau.
4. Une non-conformité à une règle de sécurité qui rend le bien impropre à sa destination, ce qui relie directement au droit de refaire son électricité soi-même.

Ce qui n’y entre pas : les défauts esthétiques, la peinture qui cloque, un joint mal tiré, un carreau désaffleuré. Ils relèvent des vices cachés de droit commun, et là, la clause d’exclusion du compromis joue normalement en votre faveur si vous n’aviez pas connaissance du défaut.

À côté de la garantie décennale, l’article 1792-3 prévoit une garantie de bon fonctionnement de deux ans minimum sur les éléments d’équipement dissociables : robinetterie, radiateurs, volets, portes intérieures, appareillage électrique. Elle est plus courte, elle est moins connue, et elle couvre exactement ce qui tombe en panne le plus vite.

La garantie décennale court dix ans à compter de quoi#

L’article 1792-4-1 décharge le constructeur après dix ans à compter de la réception des travaux. C’est limpide sur un chantier professionnel, où la réception est un acte écrit et daté.

En auto-rénovation, il n’y a pas de réception : vous ne vous réceptionnez pas vous-même. Le point de départ retenu est alors l’achèvement des travaux, ce que la Cour de cassation a appliqué dans l’affaire de la piscine citée plus haut, en fixant le terme du délai dix ans après un achèvement daté de fin 1998.

Deux conséquences pratiques, et la seconde est la plus utile.

• Le délai ne repart pas à la vente. Vendre trois ans après les travaux ne vous laisse que sept ans d’exposition. Vendre le lendemain de la fin du chantier vous en laisse dix.
• La date d’achèvement se prouve, ou elle se discute. C’est vous qui avez intérêt à ce qu’elle soit établie. Une facture de fourniture datée, une photo horodatée, une attestation de conformité électrique, un procès-verbal de fin de travaux que vous rédigez vous-même : chacun de ces documents ancre une date. Sans eux, la date d’achèvement devient un débat d’expertise que vous aborderez sans pièce.

La clause d’exclusion du compromis ne vous couvre pas#

C’est le point que la plupart des vendeurs découvrent devant le tribunal, et il vaut pour la seule garantie décennale.

L’article 1792-5 est catégorique : toute clause d’un contrat qui a pour objet d’exclure ou de limiter la responsabilité prévue aux articles 1792, 1792-1 et 1792-2 est réputée non écrite. Le régime est d’ordre public. Le notaire n’a rien mal fait : la clause d’exclusion de garantie des vices cachés qu’il insère au compromis est parfaitement valable, mais elle porte sur les vices cachés, pas sur la décennale, qui est un autre régime.

Autrement dit, deux régimes coexistent dans le même acte de vente. La clause écarte l’un et reste sans effet sur l’autre.

Règle d’or : aucune clause de vente n’efface la responsabilité décennale de celui qui a fait les travaux de ses mains.

Ajoutez-y le fait que la clause d’exclusion des vices cachés tombe elle-même en cas de dissimulation volontaire, et le calcul devient simple : cacher des travaux vous expose sur les deux terrains à la fois. Les vendeurs de l’arrêt de 2017 avaient rebouché les fissures et posé la mosaïque par-dessus, ce qui n’a pas joué en leur faveur.

Ce qui se transmet à l’acquéreur, et ce qui se déclare#

Vous ne pouvez pas supprimer votre responsabilité. Vous pouvez la documenter, et c’est ce qui fait la différence entre une expertise que vous subissez et une expertise que vous alimentez.

• Le carnet d’information du logement. Obligatoire pour certains travaux et remis à l’acquéreur à la vente, il est détaillé dans l’article sur le carnet d’information du logement en auto-rénovation. Traitez-le comme le dossier de preuve de votre chantier, pas comme une formalité.
• Les factures de fourniture, avec les références. Elles prouvent ce que vous avez posé, donc que le produit était adapté à l’usage. Une membrane d’étanchéité sous avis technique, facturée et datée, vaut mieux qu’un souvenir.
• Les photos des murs ouverts. Un mur photographié avec un mètre déplié dans le champ, avant fermeture, documente le passage des réseaux et la présence des renforts. La checklist avant de refermer un mur liste ce qu’il faut avoir en main à ce moment.
• Les attestations réglementaires. Attestation de conformité électrique visée par le Consuel quand elle est exigée, autorisations d’urbanisme obtenues pour les travaux qui en relevaient, comme le rappelle l’article sur les travaux à déclarer en mairie.
• Les devis et factures des entreprises intervenues, avec la mention de leur assurance. C’est ce que le contrôle décrit dans l’article sur le contrôle d’un devis d’artisan permet de constituer au fil du chantier. Un artisan assuré, c’est un désordre que vous ne portez pas seul.

Le conseil Murmur : rédigez et signez un procès-verbal d’achèvement de vos propres travaux, daté, avec la liste des ouvrages concernés et une série de photos annexées. Cela n’a rien d’une réception au sens juridique, et ça n’engage personne d’autre que vous. Mais dix ans plus tard, face à un acquéreur qui soutient que les travaux datent de deux ans plus tard qu’ils ne datent, c’est la seule pièce datée qui décrit ce que vous avez fait et quand vous l’avez fini. Elle coûte une demi-heure au moment où tout est encore frais.

L’assurance qui aurait payé à votre place#

L’assurance dommages-ouvrage est obligatoire pour tout maître d’ouvrage, particulier compris, avant l’ouverture du chantier. La sanction pénale prévue par le code des assurances ne s’applique pas à la personne physique qui construit un logement pour l’occuper elle-même ou le faire occuper par sa famille proche, ce qui explique que presque personne ne la souscrive.

L’obligation civile subsiste pourtant. L’ANIL l’écrit sans ambiguïté : sans dommages-ouvrage, vous êtes personnellement responsable vis-à-vis du nouvel acquéreur des désordres apparaissant dans les dix ans. Vous n’êtes pas puni de ne pas l’avoir prise, vous payez ce qu’elle aurait payé.

Deux moments où la question mérite d’être posée sérieusement plutôt qu’écartée : avant un chantier lourd touchant la structure ou l’étanchéité, et avant une mise en vente dans les dix ans qui suivent. Le sujet se rattache directement à ce qu’il faut déclarer à son assureur pendant le chantier, traité dans l’article sur l’assurance habitation pendant les travaux.

Quand la question n’est plus la vôtre#

Trois situations relèvent du professionnel, et le fait de vendre plus tard rend cette règle plus contraignante, pas moins.

• Toute intervention sur le gaz. Sans exception, et sans qu’un savoir-faire personnel n’y change rien.
• La modification d’un mur porteur. Elle réclame une étude de structure préalable et une pose par un professionnel. C’est le désordre décennal type, celui qui apparaît sept ans plus tard et qui se chiffre en dizaines de milliers d’euros.
• L’étanchéité d’une toiture-terrasse ou d’un balcon. Le taux de sinistralité y est tel que l’auto-rénovation n’a pas de sens économique face à la responsabilité encourue.

Questions fréquentes#

• Un particulier est-il soumis à la garantie décennale ?

  Oui, s’il vend un bien qu’il a rénové lui-même. L’article 1792-1 du code civil répute constructeur toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire. Le texte ne distingue pas le professionnel du particulier, et la Cour de cassation l’applique aux vendeurs ayant réalisé eux-mêmes les travaux.

• La clause d’exclusion de garantie protège-t-elle le vendeur ?

  Pas contre la décennale. L’article 1792-5 du code civil répute non écrite toute clause qui exclut ou limite la responsabilité des articles 1792 à 1792-2. La clause d’exclusion des vices cachés insérée au compromis reste valable, mais elle porte sur un autre régime, et elle tombe elle-même en cas de dissimulation volontaire.

• Quand commencent les dix ans si j’ai fait les travaux moi-même ?

  À l’achèvement des travaux, faute de réception au sens juridique. Le délai ne repart pas à la vente : si vous vendez quatre ans après la fin du chantier, il vous reste six ans d’exposition. D’où l’intérêt de dater l’achèvement par des factures, des photos horodatées et un procès-verbal que vous rédigez vous-même.

• Quels désordres relèvent de la décennale en rénovation ?

  Ceux qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination : infiltration par une salle de bain ou une terrasse, fissuration d’un mur repris, affaissement de plancher, installation électrique dangereuse, ventilation absente en pièce d’eau. La peinture qui cloque ou un carreau désaffleuré relèvent des vices cachés, pas de la décennale.

• Faut-il déclarer les travaux faits soi-même lors de la vente ?

  Oui, et dans votre intérêt. Les cacher vous expose sur deux terrains à la fois, puisque la dissimulation volontaire fait tomber la clause d’exclusion des vices cachés sans rien changer à la décennale, qui est d’ordre public. Remettez le carnet d’information du logement, les factures de fourniture, les attestations et les photos des murs ouverts.

En résumé : dix ans de mémoire, à constituer pendant le chantier#

Rénover soi-même puis revendre vous place dans la catégorie des constructeurs pendant dix ans à compter de l’achèvement, sans qu’aucune clause de vente ne puisse y faire obstacle. Le champ est étroit mais lourd : étanchéité, structure, installations qui rendent le logement inhabitable. Ce qui se joue vraiment n’est pas la responsabilité, qui vous est acquise, mais la preuve : dates, factures avec références, photos des murs ouverts, attestations réglementaires. La salle de bain de 2019 n’était pas mal faite parce qu’elle avait été faite par vous, elle était indéfendable parce que rien ne documentait ce qui avait été posé sous le receveur.

Dans Murmur, chaque ouvrage posé conserve ses quantités, ses références de fourniture et ses photos d’avant fermeture, à la date où vous l’avez réalisé. C’est le dossier que réclamera un expert, constitué pendant le chantier et non reconstitué sept ans plus tard.

Les sources

• L’article 1792 du code civil, présomption de responsabilité des constructeurs, Légifrance.
• L’article 1792-1 du code civil, personnes réputées constructeurs, Légifrance.
• L’article 1792-3 du code civil, garantie de bon fonctionnement de deux ans, Légifrance.
• L’article 1792-4-1 du code civil, décharge après dix ans, Légifrance.
• L’article 1792-5 du code civil, clauses réputées non écrites, Légifrance.
• Cour de cassation, 3e chambre civile, 5 janvier 2017, n° 15-12.605, Légifrance.
• Les assurances de la construction, Agence nationale pour l’information sur le logement.