Garantie décennale : revendre un bien rénové soi-même

« Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire » : l’article 1792-1 du code civil range cette personne parmi les constructeurs, au même titre que l’entrepreneur, et le texte ne dit nulle part qu’elle doit être un professionnel. La garantie décennale vous suit donc à la revente d’un bien rénové de vos mains.

Prenez une salle de bain que vous avez refaite en 2019, avec les murs doublés et l’étanchéité reprise sous le carrelage. Vous vendez l’appartement en 2023, avec une clause d’exclusion de garantie des vices cachés au compromis. En 2026, l’acquéreur constate que le plancher est gorgé d’eau sous le receveur et vous assigne : la clause ne vous protège pas.

Le vendeur réputé constructeur par l’article 1792-1

L’article 1792-1 du code civil énumère les personnes réputées constructeurs d’un ouvrage. On y trouve l’architecte et l’entrepreneur. On y trouve aussi, sans condition de qualité professionnelle, toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire.

Le texte ne dit ni « professionnel », ni « à titre habituel », ni « au-dessus d’un certain montant ». Il décrit une situation : vous avez fait les travaux, puis vous avez vendu. La jurisprudence l’applique aux particuliers depuis longtemps. Dans un arrêt du 5 janvier 2017, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a ainsi traité le cas de vendeurs qui avaient construit eux-mêmes leur piscine en 1998, rebouché les fissures, puis posé la mosaïque par-dessus avant de vendre. Ils étaient bien réputés constructeurs. Ils n’ont échappé à la condamnation que sur la prescription, parce que l’acquéreur les avait assignés plus de dix ans après l’achèvement.

Pour vous, cela change deux choses.

• Vous répondez de travaux faits pour vous-même, sans être payé. Votre responsabilité vient de la vente : nul besoin d’un contrat avec une entreprise.
• L’acquéreur n’a pas à prouver votre faute. L’article 1792 instaure une présomption de responsabilité. Il suffit à l’acquéreur d’établir le désordre et sa date d’apparition.

Ce que vous refermez dans un mur reste sous votre responsabilité pendant dix ans : une raison de plus de soigner les décisions irréversibles à prendre avant de fermer.

Ce que couvre la garantie décennale, et ce qu’elle ne couvre pas

Vos travaux n’entrent pas tous dans le champ de la garantie décennale. L’article 1792 vise les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui le rendent impropre à sa destination, ainsi que ceux affectant un élément d’équipement indissociable du gros œuvre.

Dans un appartement rénové, ces désordres peuvent relever de la décennale :

1. Un défaut d’étanchéité. Une infiltration par une salle de bain, une terrasse ou une toiture est un désordre décennal courant en rénovation : c’est ce que l’étanchéité sous carrelage doit empêcher.
2. Un désordre structurel. Un mur repris qui se fissure, un plancher qui s’affaisse, une ouverture pratiquée sans reprise de charge correcte.
3. Une installation qui rend le logement inhabitable. Un chauffage qui ne fonctionne pas, un réseau électrique dangereux, une pièce d’eau sans ventilation.
4. Une non-conformité à une règle de sécurité qui rend le bien impropre à sa destination ; pour l’électricité, voyez l’article sur le droit de refaire son électricité soi-même.

En revanche, les défauts esthétiques n’y entrent pas : la peinture qui cloque, un joint mal tiré, un carreau désaffleuré. Ils relèvent des vices cachés de droit commun, et là, la clause d’exclusion du compromis joue normalement en votre faveur si vous n’aviez pas connaissance du défaut.

À côté de la garantie décennale, l’article 1792-3 prévoit une garantie de bon fonctionnement de deux ans minimum sur les autres éléments d’équipement de l’ouvrage, ceux qui ne font pas indissociablement corps avec le gros œuvre. Elle couvre ce qui tombe en panne le plus vite.

Point de départ des dix ans : réception ou achèvement

L’article 1792-4-1 décharge le constructeur après dix ans à compter de la réception des travaux. Sur un chantier professionnel, c’est simple, puisque la réception est un acte écrit et daté.

En auto-rénovation, il n’y a pas de réception : vous ne vous réceptionnez pas vous-même. Le point de départ retenu est alors l’achèvement des travaux. Dans l’affaire de la piscine, la Cour de cassation a ainsi arrêté le délai dix ans après un achèvement daté de fin 1998.

En pratique, pour vous :

• Le délai ne repart pas à la vente. Si vous vendez trois ans après les travaux, il vous reste sept ans d’exposition ; si vous vendez le lendemain de la fin du chantier, il vous en reste dix.
• La date d’achèvement doit pouvoir se prouver. Mieux vaut donc l’établir : une facture de fourniture datée, une photo horodatée, une attestation de conformité électrique ou un procès-verbal de fin de travaux que vous rédigez vous-même fixent chacun une date. Sans eux, la date d’achèvement se discutera en expertise, et vous arriverez sans pièce.

La clause d’exclusion du compromis ne vous couvre pas

L’article 1792-5 est catégorique : toute clause d’un contrat qui a pour objet d’exclure ou de limiter la responsabilité prévue aux articles 1792, 1792-1 et 1792-2 est réputée non écrite. Le régime est d’ordre public : aucun contrat ne peut l’écarter. La clause d’exclusion de garantie des vices cachés que le notaire insère au compromis reste valable, mais elle ne porte que sur les vices cachés, et la décennale relève d’un autre régime.

Et la clause d’exclusion des vices cachés tombe elle-même en cas de dissimulation volontaire : si vous cachez des travaux, vous êtes exposé sur les deux terrains à la fois. Dans l’arrêt de 2017, les vendeurs avaient rebouché les fissures et posé la mosaïque par-dessus : la dissimulation volontaire, le dol, n’a pas été retenue, et la prescription a suffi à écarter la condamnation.

Ce qui se transmet à l’acquéreur, et ce qui se déclare

Votre responsabilité ne se supprime pas, mais elle se documente : avec les pièces qui suivent, vous arriverez à l’expertise avec un dossier.

• Le carnet d’information du logement. Obligatoire pour certains travaux et remis à l’acquéreur à la vente, il est détaillé dans l’article sur le carnet d’information du logement en auto-rénovation. Mieux vaut le traiter comme le dossier de preuve de votre chantier.
• Les factures de fourniture, avec les références. Elles prouvent ce que vous avez posé, et que le produit était adapté à l’usage. Une facture datée qui mentionne une membrane d’étanchéité sous avis technique prouve ce que vous avez posé, et quand.
• Les photos des murs ouverts. Un mur photographié avec un mètre déplié dans le champ, avant fermeture, documente le passage des réseaux et la présence des renforts. La checklist avant de refermer un mur liste ce qu’il faut avoir en main à ce moment.
• Les attestations réglementaires. Gardez l’attestation de conformité électrique visée par le Consuel quand elle est exigée, et les autorisations d’urbanisme obtenues pour les travaux qui en relevaient, comme le rappelle l’article sur les travaux à déclarer en mairie.
• Les devis et factures des entreprises intervenues, avec la mention de leur assurance. Vérifiez cette mention en contrôlant le devis de l’artisan avant de signer. Si un désordre vient de ses travaux, son assureur décennal en répond.

Le conseil Murmur : rédigez et signez un procès-verbal d’achèvement de vos propres travaux, daté, avec la liste des travaux concernés et une série de photos annexées. Ce document ne tient pas lieu de réception au sens juridique. Des années plus tard, face à un acquéreur qui retient une date plus récente que la vôtre, il décrit ce que vous avez fait et le jour où vous l’avez fini. Rédigez-le dès la fin du chantier, quand tout est encore frais.

L’assurance dommages-ouvrage du particulier

L’assurance dommages-ouvrage est obligatoire pour tout maître d’ouvrage, particulier compris, avant l’ouverture du chantier. La sanction pénale prévue par le code des assurances ne s’applique pas à la personne physique qui construit un logement pour l’occuper elle-même ou le faire occuper par sa famille proche.

L’obligation civile subsiste pourtant, comme l’écrit l’Agence nationale pour l’information sur le logement, l’ANIL : sans dommages-ouvrage, vous êtes personnellement responsable vis-à-vis du nouvel acquéreur des désordres apparaissant dans les dix ans. Autrement dit, vous payez vous-même ce que l’assurance aurait payé.

Renseignez-vous sur une dommages-ouvrage avant un chantier lourd qui touche la structure ou l’étanchéité, surtout si vous pensez vendre dans les dix ans qui suivent. Vérifiez aussi ce qu’il faut déclarer à votre assurance habitation pendant les travaux.

Gaz, mur porteur, toiture-terrasse : les travaux à laisser aux professionnels

Certains chantiers sont à confier à un professionnel :

• Toute intervention sur le gaz, sans exception, quel que soit votre savoir-faire.
• La modification d’un mur porteur. Elle réclame une étude de structure préalable et une pose par un professionnel. C’est le désordre décennal type : il apparaît souvent des années après les travaux, et sa reprise touche la structure de l’immeuble.
• L’étanchéité d’une toiture-terrasse ou d’un balcon. La moindre fuite y atteint la structure ou le logement du dessous, et vous en répondez pendant dix ans comme constructeur.

Questions fréquentes

• Un particulier est-il soumis à la garantie décennale ?

  Oui, s’il vend un bien qu’il a rénové lui-même. L’article 1792-1 du code civil répute constructeur toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire. Le texte ne distingue pas le professionnel du particulier, et la Cour de cassation l’applique aux vendeurs ayant réalisé eux-mêmes les travaux.

• La clause d’exclusion de garantie protège-t-elle le vendeur ?

  Pas contre la décennale. L’article 1792-5 du code civil répute non écrite toute clause qui exclut ou limite la responsabilité des articles 1792 à 1792-2. La clause d’exclusion des vices cachés insérée au compromis reste valable, mais elle porte sur un autre régime, et elle tombe elle-même en cas de dissimulation volontaire.

• Quand commencent les dix ans si j’ai fait les travaux moi-même ?

  À l’achèvement des travaux, faute de réception au sens juridique. Le délai ne repart pas à la vente : si vous vendez quatre ans après la fin du chantier, il vous reste six ans d’exposition. Mieux vaut donc dater l’achèvement par des factures, des photos horodatées et un procès-verbal que vous rédigez vous-même.

• Quels désordres relèvent de la décennale en rénovation ?

  Ceux qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination : infiltration par une salle de bain ou une terrasse, fissuration d’un mur repris, affaissement de plancher, installation électrique dangereuse, ventilation absente en pièce d’eau. La peinture qui cloque ou un carreau désaffleuré relèvent des vices cachés de droit commun.

• Faut-il déclarer les travaux faits soi-même lors de la vente ?

  Oui, et dans votre intérêt. Les cacher vous expose sur deux terrains à la fois, puisque la dissimulation volontaire fait tomber la clause d’exclusion des vices cachés sans rien changer à la décennale, qui est d’ordre public. Remettez le carnet d’information du logement, les factures de fourniture, les attestations et les photos des murs ouverts.

En résumé : datez et documentez vos travaux pendant le chantier

Rénover soi-même puis revendre vous place dans la catégorie des constructeurs pendant dix ans à compter de l’achèvement, sans qu’aucune clause de vente ne puisse y faire obstacle. Le champ est étroit, mais ce qu’il couvre coûte cher à reprendre : étanchéité, structure, installations qui rendent le logement inhabitable. Il vous reste à rassembler les preuves : les dates, les factures avec leurs références, les photos des murs ouverts et les attestations réglementaires. Pour la part du chantier que vous avez confiée, ce dossier commence par un procès-verbal : la checklist de réception de travaux donne ce qu’il doit contenir. Le mémo des formalités recense, geste par geste, celles qu’un chantier déclenche, dont le carnet d’information du logement qu’un acquéreur vous demandera.

Dans Murmur, un chantier que vous marquez terminé garde son chiffrage : les quantités retenues, les fournitures chiffrées et la date de clôture. Conservez de votre côté vos justificatifs de travaux.