Déclaration de travaux en mairie : quand et quel Cerfa

Faut-il déclarer en mairie une fenêtre percée dans le mur du fond pour éclairer une pièce aveugle ? Oui : une ouverture de 60 cm sur 80 déclenche une déclaration préalable, un formulaire à déposer en mairie. Sans elle, il suffit qu’un voisin signale l’ouverture, ou qu’un notaire réclame l’autorisation au moment de la vente, pour que vous risquiez de devoir la reboucher à vos frais, avec un linteau et une fenêtre déjà payés.

La taille du chantier ne suffit pas à savoir s’il faut déclarer des travaux en mairie. Le code de l’urbanisme regarde la surface créée, ce qui change à l’extérieur et l’usage du bien. Un ravalement ne se déclare que dans des cas précis, et une chambre aménagée dans des combles déjà couverts peut basculer au permis de construire.

Les régimes d’autorisation, et comment les distinguer

Pour des travaux sur une maison ou un appartement existant, le code de l’urbanisme connaît trois régimes, à identifier avant de lancer le chantier ; l’ordre idéal pour rénover sa maison soi-même en donne la séquence complète.

• Dispense de formalité. Vous n’avez rien à déposer. C’est le cas de la plupart des travaux intérieurs qui ne créent pas de surface et ne se voient pas de l’extérieur.
• Déclaration préalable de travaux (DP). C’est un dossier à déposer en mairie, instruit en 1 mois dans le cas général, pour les petits travaux et tout ce qui modifie l’aspect extérieur.
• Permis de construire (PC). Le dossier est plus lourd, et il est instruit en 2 mois pour une maison individuelle. Il devient obligatoire au-delà d’un seuil de surface, ou quand le chantier touche à la structure porteuse en changeant l’usage du bien.

Pour savoir où vous en êtes, posez-vous trois questions : est-ce que je crée de la surface, est-ce que ça se voit depuis l’extérieur, et est-ce que je change l’usage du bien ? La quantité de démolition ne compte pas.

Refaire une salle de bain de fond en comble, déposer une cloison de distribution, retirer une chape, refaire toute l’électricité : aucun de ces chantiers n’est à déclarer en mairie. Vous restez tenu par les règles techniques du métier, et par les limites décrites dans l’article sur le droit de refaire son électricité soi-même, mais la mairie n’a pas à en être informée. Monter une cloison en placo dans une pièce existante ne crée pas de surface de plancher et ne réclame aucune formalité ; le montage est détaillé dans le guide pour poser du placo soi-même.

En revanche, tout ce qui change l’aspect extérieur se déclare, même si vous n’avez pas gagné un seul mètre carré.

Quel formulaire déposer, et où

Une fois le régime connu, il reste à trouver le bon formulaire. Attention, il en existe deux pour la déclaration préalable, et le premier ne vaut que pour une maison individuelle.

Le nombre qui suit l’étoile est un indice de version. Trois de ces quatre formulaires ont été réédités le 1er juillet 2026 : un exemplaire téléchargé sur un site tiers, ou gardé d’un projet de l’an dernier, est sans doute une version périmée. Prenez-le sur formulaires.service-public.gouv.fr, qui affiche la date de validité en tête de fiche.

Où déposer le dossier

Vous pouvez passer par le guichet numérique de votre commune quand elle en a ouvert un, l’envoyer en lettre recommandée avec avis de réception, ou le remettre en main propre à la mairie. Le dépôt en ligne n’est obligatoire que pour les sociétés et autres personnes morales, dans les communes de plus de 3 500 habitants : en tant que particulier, vous gardez le choix. Paris fait exception : tout y passe par le bureau d’accueil et de service à l’usager.

Sur papier, préparez deux dossiers complets, plus deux exemplaires du plan de situation, du plan de masse et du plan en coupe. En secteur protégé, il en faut trois, et quatre en cœur de parc national ou quand une autorisation commerciale s’y ajoute.

Le seuil de surface qui fait basculer en permis de construire

Quand vos travaux créent de la surface de plancher ou de l’emprise au sol, les seuils se succèdent ainsi.

1. Jusqu’à 5 m² : aucune formalité. L’article R*421-2 du code de l’urbanisme dispense les constructions nouvelles qui réunissent ces conditions cumulatives : hauteur inférieure ou égale à 12 m, emprise au sol inférieure ou égale à 5 m², surface de plancher inférieure ou égale à 5 m². Il faut remplir les trois à la fois.
2. Jusqu’à 20 m² : déclaration préalable. C’est le seuil de droit commun, qui s’applique partout où la commune n’a pas de plan local d’urbanisme, et dans tous les secteurs protégés.
3. Jusqu’à 40 m² : déclaration préalable, sous conditions. Le seuil monte à 40 m² si votre construction se trouve en zone urbaine d’une commune couverte par un PLU. Au-delà, il faut un permis de construire (article R*421-14).

Attention à la tranche entre 20 et 40 m² : le projet repasse au permis de construire dès que la surface de plancher totale dépasse 150 m² après travaux. C’est aussi le seuil à partir duquel l’architecte devient obligatoire pour un particulier qui construit pour lui-même (article R*431-2). Une maison de 135 m² qui gagne 25 m² d’extension passe donc au permis, et à l’architecte, là où la même extension sur une maison de 110 m² reste en déclaration préalable.

Ce qui compte comme surface de plancher

Aménager des combles, fermer une loggia, transformer un garage attenant en pièce de vie : ces chantiers créent de la surface de plancher sans ajouter un mètre carré au sol. On ne compte que les parties où la hauteur sous plafond dépasse 1,80 m, mesurées à l’intérieur des murs de façade.

À l’inverse, doubler ses murs par l’intérieur retire de la surface de plancher. Une isolation de 10 cm sur 30 m de murs retire environ 3 m², ce qui ne change pas la formalité mais compte dans le calcul final. Les épaisseurs et leurs conséquences sont détaillées dans l’article sur l’isolation des murs par l’intérieur.

Ce qui déclenche une déclaration sans créer un mètre carré

L’article R*421-17 soumet à déclaration préalable les travaux qui modifient l’aspect extérieur d’un bâtiment existant, en excluant l’entretien et les réparations ordinaires.

Les ouvertures et les menuiseries

• Remplacer une fenêtre, un volet ou une porte extérieure par un autre modèle : il faut le déclarer en mairie. Un remplacement à l’identique, de même taille, même matériau et même teinte, compte comme de l’entretien.
• Poser une ou plusieurs fenêtres de toit, ou en remplacer une par un modèle différent : déclaration préalable. Si la pose s’accompagne d’un aménagement de combles, la surface créée se compte en plus.
• Percer une ouverture neuve dans un mur de façade change l’aspect extérieur : il faut une déclaration préalable. Vérifiez aussi la distance avec la limite du voisin : le code civil demande 1,90 m pour une vue droite, et 0,60 m pour une vue de biais.

Le ravalement de façade

Un ravalement ne se déclare que dans les cas listés à l’article R*421-17-1 du code de l’urbanisme. La déclaration est obligatoire en secteur protégé (site patrimonial remarquable, abords d’un monument historique, site inscrit ou classé), dans une réserve naturelle ou un cœur de parc national, sur un immeuble protégé par le PLU, et dans une commune qui l’a décidé par délibération ; en cas de doute sur un changement de couleur ou de matériau, demandez à la mairie. Une isolation thermique par l’extérieur relève de l’article R*421-17, car elle épaissit la façade et en change l’aspect.

Le changement de destination

Le code distingue cinq destinations : exploitation agricole et forestière, habitation, commerce et activités de service, équipements d’intérêt collectif et services publics, autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire. Passer de l’une à l’autre s’appelle un changement de destination.

• Sans modification des structures porteuses ni de la façade : déclaration préalable, article R*421-17.
• Avec modification de la façade ou de la structure porteuse accompagnée d’un changement de destination : permis de construire, article R*421-14.

Transformer un local commercial en logement en perçant une fenêtre relève donc du permis de construire. À l’inverse, passer d’un logement à un hébergement reste dans la destination « habitation » : ce changement de sous-destination est dispensé de toute formalité.

Pourquoi la copropriété exige une seconde autorisation

L’autorisation de la mairie et l’accord de la copropriété sont deux démarches distinctes, et il vous faut les deux : l’assemblée générale ne juge pas sur les mêmes critères que la mairie.

Chaque copropriétaire dispose librement de ses parties privatives, sous deux réserves : la destination de l’immeuble et les droits des autres copropriétaires. La loi du 10 juillet 1965 impose de passer par l’assemblée générale dans les cas suivants.

1. Travaux affectant les parties communes : majorité de l’article 25, dite majorité absolue, soit la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents, représentés et absents.
2. Travaux affectant l’aspect extérieur de l’immeuble : même majorité de l’article 25. Sont visés les ouvertures, les fenêtres, les châssis, les barreaux, les conduits d’évacuation et les groupes de climatisation.
3. Aliénation de parties communes ou modification de leur règle de jouissance : majorité de l’article 26, dite double majorité, soit la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix.

Un mur porteur d’immeuble est presque toujours une partie commune, même s’il traverse votre lot. L’abattre relève de l’assemblée générale, avec étude de structure préalable. Pensez aussi au calendrier : entre la convocation, l’assemblée et le délai de contestation de 2 mois, comptez plusieurs mois avant de pouvoir commander le premier matériau.

Le conseil Murmur : avant même de monter un dossier, demandez en mairie un certificat d’urbanisme d’information (CUa). Délivré en un mois, il vous dit noir sur blanc quelles règles d’urbanisme et quelles servitudes s’appliquent à votre terrain. Savoir tôt que le projet se trouve aux abords d’un monument historique vous évite d’apprendre qu’il faut l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France après avoir commandé les menuiseries.

Ni le syndic ni le conseil syndical ne peuvent donner cette autorisation à la place de l’assemblée. Des travaux réalisés sans accord sont irréguliers : le syndicat des copropriétaires peut exiger l’arrêt du chantier et demander la démolition en justice. Si l’assemblée refuse, vous avez 2 mois à compter de la notification du procès-verbal pour saisir le tribunal judiciaire.

Secteur protégé : dispenses levées et avis de l’ABF

« Secteur protégé » recouvre le périmètre d’un site patrimonial remarquable, les abords d’un monument historique, un site classé ou en instance de classement, une réserve naturelle, le cœur d’un parc national. À défaut de périmètre délimité propre au monument, les abords s’entendent dans un rayon de 500 m et dans son champ de visibilité.

En secteur protégé, les règles se durcissent.

• Les dispenses tombent. L’article R*421-11 soumet à déclaration préalable ce qui en était dispensé ailleurs. Un abri de jardin de 3 m² se pose librement en zone ordinaire ; aux abords d’un monument historique, il est à déclarer en mairie.
• L’Architecte des Bâtiments de France (ABF) donne un avis conforme. La mairie ne peut pas vous autoriser sans son accord, et il peut imposer ses conditions pour le chantier : teinte des menuiseries, type de tuile, dessin des petits bois.

Dernière différence, qui peut coûter cher : en site classé, en cœur de parc national ou sur un immeuble inscrit au titre des monuments historiques, le silence de l’administration vaut refus pour un permis de construire. Et si la mairie refuse à cause d’un avis défavorable de l’ABF, vous pouvez contester cet avis par un recours administratif.

Les délais d’instruction réels, et ce qu’ils coûtent au planning

Ces délais ne courent qu’à compter du dépôt d’un dossier complet. La mairie a 1 mois pour vous réclamer les pièces manquantes, vous avez ensuite 3 mois pour les fournir, et le délai ne repart qu’à la réception de la dernière pièce. Un dossier incomplet déposé en mars peut donc ne vous laisser commencer qu’en juillet.

Au terme de l’instruction, l’absence de réponse vaut décision tacite de non-opposition, sauf dans les cas où le silence vaut refus : site classé, cœur de parc national, immeuble inscrit. Le maire garde toutefois 3 mois pour retirer une décision qu’il estime illégale. Affichez l’autorisation sur le terrain dès que vous la recevez : vos voisins ont alors deux mois pour la contester, à compter du premier jour d’un affichage continu de deux mois. Depuis la loi du 26 novembre 2025, le recours gracieux est plus court et ne suspend plus ce délai. Le détail est dans l’article sur le moment où un permis devient définitif : il donne la date à partir de laquelle vous pouvez engager la dépense sans risque.

Une fois le chantier terminé, la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT) est obligatoire, y compris après une simple déclaration préalable. La mairie dispose alors de 3 mois pour contester la conformité, portés à 5 mois en site patrimonial remarquable, sur un immeuble inscrit, ou dans un secteur couvert par un plan de prévention des risques.

Dans le planning, entre le dépôt et le premier coup de masse, comptez le délai d’instruction : un mois pour une déclaration préalable, deux ou trois mois pour un permis de construire, un mois de plus dans un site patrimonial remarquable ou aux abords d’un monument historique. Placez ce temps mort dans le planning avant de réserver la moindre date d’artisan ou de location.

Ce que vous risquez à ne rien déclarer en mairie

Ne pas déclarer en mairie des travaux qui devaient l’être est un délit, qui peut être sanctionné de plusieurs façons, indépendantes les unes des autres.

• L’amende pénale, article L. 480-4 du code de l’urbanisme : de 1 200 € au minimum jusqu’à un plafond alternatif de 6 000 € par mètre carré construit ou rendu inutilisable, ou de 300 000 € dans les autres cas. En cas de récidive, une peine de six mois d’emprisonnement peut s’ajouter.
• L’amende administrative, article L. 481-1 : jusqu’à 30 000 €, prononcée par la commune après un procès-verbal d’infraction, la mise en demeure de régulariser pouvant être assortie d’une astreinte de 1 000 € par jour de retard au plus.
• La remise en état, article L. 480-14 : la commune peut saisir le tribunal judiciaire pour faire ordonner la démolition ou la mise en conformité. Cette action civile se prescrit par 10 ans à compter de l’achèvement des travaux.

Les poursuites pénales se prescrivent en 6 ans, mais une ouverture percée il y a sept ans peut encore faire l’objet d’une demande de démolition, possible pendant dix ans.

L’article L. 421-9 prévoit une règle plus favorable : passé 10 ans depuis l’achèvement, la mairie ne peut plus fonder un refus d’autorisation sur l’irrégularité initiale de la construction. Mais cette règle ne vaut pas pour une construction bâtie sans le permis qu’elle exigeait. Une extension bâtie sans permis n’a donc pas d’existence légale et n’en acquiert jamais par l’écoulement du temps : toute demande ultérieure sur ce bâtiment pourra être refusée, sans limite de durée, tant que la situation n’est pas régularisée.

Le plus souvent, le problème ressort des années plus tard, au moment de la revente. L’acquéreur ou son notaire réclame les autorisations d’urbanisme, constate le trou dans le dossier, et négocie. C’est aussi le moment où joue la garantie décennale d’un bien rénové soi-même, qui vous répute constructeur pendant dix ans. Gardez donc vos autorisations avec les papiers du logement, comme le conseille l’article sur le carnet d’information du logement : l’acquéreur déduit du prix ce que vous ne pouvez pas prouver. Le voisinage est l’autre déclencheur, par un signalement en mairie ou après un dégât des eaux sur des travaux faits soi-même.

Murs porteurs et amiante : hors de l’auto-rénovation

Pour deux sujets, mieux vaut ne pas décider seul, quel que soit votre niveau.

Les murs porteurs. Ouvrir ou supprimer un mur porteur suppose une étude de structure par un bureau d’études, un dimensionnement de la poutre ou de l’IPN de reprise, et une mise en œuvre par un professionnel assuré. En maison, la formalité d’urbanisme peut être nulle si rien ne change à l’extérieur, ce qui ne rend pas le geste anodin, puisque la structure du bâtiment est en jeu. En copropriété, ajoutez l’accord de l’assemblée générale, à la majorité prévue par la loi de 1965.

L’amiante. L’article R. 1334-14 du code de la santé publique fixe la date de référence : les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Attention à la formulation : un bâtiment achevé en 1999 sur un permis de 1996 est dans le champ. Colles de carrelage, dalles de sol, enduits, conduits, joints de menuiserie : le repérage se fait avant de percer. Si vous faites intervenir une entreprise, c’est à vous, en tant que propriétaire, de faire rechercher l’amiante avant le chantier (article L. 4412-2 du code du travail). Faites réaliser un repérage par un opérateur certifié et confiez le retrait à une entreprise qualifiée. Poncer une dalle vinyle amiantée peut contaminer tout un logement en une après-midi.

Le plomb, le gaz et le raccordement au réseau relèvent de la même logique : une erreur y est irréversible, quelle que soit votre habileté.

En résumé : vérifiez surface, façade et usage avant de casser

Est-ce que je crée de la surface, et combien ? Est-ce que quelque chose change à l’extérieur ? Est-ce que je modifie l’usage du bien ? Si vous répondez non aux trois, vous n’avez rien à déposer. Si vous répondez oui à une seule, reprenez les cas ci-dessus pour savoir si une formalité s’impose, avec son régime, son formulaire et les semaines à ajouter au planning. Pour retrouver un cas précis sans relire l’article, le mémo des formalités reprend chaque cas, avec le texte qui le fonde et la date de sa dernière vérification.

Le mois d’instruction d’une déclaration préalable laisse le temps de chiffrer : dans Murmur, vous saisissez les cotes du chantier, et l’application en tire les quantités de matériaux, le budget et, selon les travaux, l’économie de main-d’œuvre quand vous posez vous-même.

Questions fréquentes

• Quel formulaire Cerfa pour une déclaration de travaux en mairie ?

  Le Cerfa 13703*12 pour une déclaration préalable portant sur une maison individuelle ou ses annexes, le Cerfa 16702*03 pour tous les autres cas. Le permis de construire d’une maison individuelle passe par le Cerfa 13406*17, et la fin de chantier par le Cerfa 13408*14. Le nombre qui suit l’étoile est un indice de version : trois de ces quatre formulaires ont été réédités le 1er juillet 2026.

• Faut-il une déclaration préalable pour changer ses fenêtres ?

  Oui, dès que le modèle change : matériau, teinte, dessin, découpage des vantaux. Un remplacement strictement à l’identique relève de l’entretien et ne se déclare pas. En copropriété, l’accord de l’assemblée générale à la majorité de l’article 25 s’ajoute à la formalité d’urbanisme, car les fenêtres touchent à l’aspect extérieur de l’immeuble.

• Quels travaux intérieurs faut-il déclarer en mairie ?

  Aucun, tant qu’ils ne créent pas de surface de plancher, ne modifient pas l’aspect extérieur et ne changent pas la destination du bien. Refaire une salle de bain, déposer une cloison de distribution ou reprendre les sols ne se déclarent pas. Aménager des combles ou fermer une loggia, en revanche, créent de la surface et déclenchent une formalité.

• Combien de temps la mairie a-t-elle pour répondre à une déclaration préalable ?

  Un mois à compter du dépôt d’un dossier complet, deux mois en secteur protégé. Passé ce délai sans réponse écrite, la non-opposition est acquise tacitement : le silence ne vaut refus que pour certains permis, en site classé ou sur un immeuble inscrit aux monuments historiques par exemple.

• Que risque-t-on à faire des travaux sans autorisation ?

  Une amende pénale de 1 200 € au minimum, une amende administrative jusqu’à 30 000 €, une mise en demeure de régulariser pouvant s’accompagner d’une astreinte quotidienne, et une action en démolition de la commune pendant 10 ans après l’achèvement. Une construction bâtie sans permis alors qu’il en fallait un ne se régularise jamais par le temps qui passe.